城市出现这3个变化，证明房价快下跌了，此时买房应当谨慎
很多人不敢买房的根本原因就是怕入手后房价下跌，届时自己既要承担家庭资产缩水的风险，又得按照原先贷款合同上约定的那样还款，由此产生的经济和心理压力十分巨大。要知道虽然当前的房价相较之前有所下降，但房地产改革二十年来，房价一路飙升上涨了十几倍，而社会平均工资才翻了几番。一般家庭选购一套房，动辄要掏空大部分家底，再承担长达二三十年的贷款利息，买房可不像买白菜那样简单。
但大家也不要杯弓蛇影，任何东西出现前都是有预兆的，房价下跌也不例外，如果你所在的城市出现这3大变化就是最好的证明，来一起看看：
第一，开发商紧急撤离
大部分开发商的楼市经验都相对充足，在房地产行业摸爬滚打了这么多年，他们能及时敏锐地嗅到楼市即将发生变化的预兆。如果你所在城市的房地产开发企业大批量的紧急撤离，说明他们在此获不得太大的利润，再不离开赔本也是极有可能的事情。
此时购房一定要谨慎，当然房子除了有居住和投资属性，还与大家日常生活中必须要面对的落户、让孩子享受优质教育资源等事情挂钩，如果你属于着急住房的刚需一族，趁早买房还是可以尽早享受各种福利待遇的。
第二，房地产及衍生行业的宣传力度加大
房地产之所以能成为国家经济发展的支柱，是因为其衍生出了成百上千的相关行业，总是牵一发而动全身。而保障这些行业蓬勃发展的最强动力就是高涨的房价，因为房价变化向来是一种趋势，在房价上涨时买房，入住后自家小区的房价有极大的可能会一路飙升，广大购房者都有着“买涨不买跌”的消费习惯。一旦房价开始下跌，相关行业就要付诸比之前更多的努力，来激发起大家的购房热情，最简单常见的方式就是想方设法进行宣传，如此才便于抓住每一个潜在客户。
反推一下如果我们发现近期关于房产的广告明显增加，说明相关行业的利润下滑，导致这一现象出现的根本原因，大概率就是房价下跌。
第三，房闹事件增多
所谓房闹，就是新业主不满自己刚买了房，房价就在短时间内大幅下跌，聚众闹事要求开发商给予说法或者赔偿自身损失的行为。从某些方面来看，房闹坐实了房价下跌的事实，如果某地房闹事件一天赛一天的多，证明一段时期内，该城市的房价迎来了普跌。这一起起房闹同样给社会带来了严重危害，最明显的一点就是降低了人们对买房这件事的信心，根据价值规律来看，未来此处的房价大概率还会再降。
房价下跌趋势明显，今明两年买房，三年后或许会碰到几个难题
房价下跌，是趋势吗？
从2021年开始，国内的房价也不再像以前一样如此坚挺了，不少城市的房价已经开启了下跌态势，很多人比较关心这波下跌是大趋势，还是市场的短暂波动？毕竟房价下跌的时候在以往也短暂的出现过。
那么我们需要先剖析一下本轮下跌的原因。
有人可能说是因为政策的问题。实际上，我们仔细思考一下，仅仅是政策导致的房地产出现这么大的危机吗？显然不是！
从2010年以来，国内房地产市场实现了长达10多年的大牛市，房价的上涨速
度也是惊人的。以深圳的房价为例，不少小区的房价从2010年以来实现了接近10倍的涨幅，试问还有什么投资品能够带来如此大的财富效应。
但这些都是表象，是市场呈现出来的结果。目前这个市场上很多人喜欢以结果推导结果，最典型的例子就是未来房价之所以还会继续上涨的原因是过去房价一直在涨。虽然这个例子听起来很荒谬，但是市场上不少人是信了。
还有一种论调认为房价还要继续上涨的理由是，未来货币还是呈现扩张态势，房价必然会涨。从这个点出发来看房价的人应该还是有点专业知识，但如果仅仅从这个点来看，就有点盲人摸象了，以偏概全。货币与信贷扩张不会必然带来房价的上涨，也可能是股票上涨，也可能是其他大类资产价格的上涨。
那么我们再回到最初的问题，过去10多年里，国内的房价持续上涨的因素究竟是什么？
我认为，这个原因不是单一，而是复合的，也是复杂的。过去房价的上涨是由经济增长、住房供需不平衡、人口（增长与流动）红利、货币与信贷扩张、心理预期等多样因素共振才实现房价如此长周期的上涨。这些因素单独拿出来，大家或许都很清楚很明白，但很多人却不愿意放在一起来看。
如果过去房价的上涨是由这些因素共振实现的，那么如何去判断房价未来的走势，是不是也应该从这几个因素综合来看？
经济增长方面，未来十年国内的经济增速不可能再像过去十年一样高速增长的。大家或许感受到、或看到一些新闻报告，国内经济增长的压力在最近几年明显增大。
人口红利方面，“七普”的数据出来之后，让大家已经感到隐隐不安了，中国步入老龄化或许比想象中要快，所以“三胎”政策旋即出台。显然，人口红利在消退。
住房供需方面，经过过去20年的大建设、大开发，国内住房整体早已实现供需平衡，目前只有极少数城市存在结构化的供不应求。但从经济学理论来看，国内房价也难以上涨了。
货币与信贷政策方面，首先我们不能非常笃定未来的货币与信贷政策就一定呈现扩张态势。即便整体是扩张的，那也是会呈现周期性的。另外，目前政策的导向是将资金引流到实体经济里。
最后说说心理因素。房价能够在短时间上涨这么快，心理因素起到一定作用。由于房价的上涨，导致一些购房者会认为房价“只涨不跌”，这种心理预期的加强导致大家跑步入市。但是心理预期这东西是最脆弱的。随着部分城市房价的下跌，以及法拍房的增加，这种房价“只涨不跌”的共识在逐渐瓦解，心理预期就会崩塌。
逐条的去剖析房价涨跌的因素。你认为本轮下跌是趋势性的还是市场的短暂波动？
你所在城市，未来房价走向如何？
01
支撑中国房价上涨的五大因素已经逆转
走过 20 年的长期上涨之后，支撑中国房价的五大类因素――人口城镇化、居民收入增长、房地产金融、居民资产配置、房地产供给等都已经或正在发生逆转。
人口城镇化因素
2020 年，中国人口城镇化率从 1998 年的 33.35% 升至 63.89%，每年的新增城镇化率平均在 1.4% 左右，即每年新增将近 2000 万的城市人口，从而带来房地产需求的持续增加。2015 年以来，每年的新增城镇化速度逐步下降，现已回落到 1% 以下。
预计在总体人口城镇化率达到 70% 后会显著放缓，届时人口城镇化所带来的房价上涨动力会逐年趋弱，并且会因为不同地区人口流入和流出情况而出现明显的分化。
考虑到人口城镇化和移民因素在全球各国的各历史阶段都与城市房地产保持比较强的正相关关系，中国未来人口城镇化速度的放缓对房价的推动力势必逐年减弱。
居民收入增长因素
沃顿商学院的理查德?贺林（Rechard J.Herring）教授对全球 50多年的房地产市场的研究表明，居民可支配收入增速与各国房价都有明显的正相关关系。中国居民可支配收入过去 40 年来一直伴随GDP 增长，但近年来，尤其是 2020 年经济受到新冠肺炎疫情冲击以后，中国城乡居民可支配收入增速明显下降。
2016 年至 2019 年，中国居民人均可支配收入年均实际增长 6.5%，而 2021 年前三季度，居民收入按两年平均为实际增长 5.1%。毫无疑问，中国居民可支配 收入增速的放缓，将削弱房价上行的动力。
房地产金融因素
从宏观上讲，全球的货币超发要么流向房地产，要么流向股市，要么流向实体经济，全球范围内房地产金融因素都是推动房价的主要原因之一。当然，一旦房地产金融发生逆转，比如 2007 年美国的次贷危机，对房价的反面影响则愈加巨大。从微观上看，按揭贷款是全球居民购房的普遍方式，因而以房地产按揭贷款为基础的房地产金融因素对房价有十分重要的影响。
过去 20 年来，中国的房地产金融一直是推动房价上涨的主要因素，每当金融紧缩，房价就会阶段性有所回落。2020 年以来，中国的房地产金融政策虽然阶段性地有所微调，但这与之前 20 年的全面支持态度已经不可同日而语。更加谨慎的房地产金融政策必然会削弱中国房价上涨的动力。
居民资产配置因素
居民资产配置因素在所有影响房地产价格的因素中是最特殊的，因为它是个双刃剑，在房价上涨过程中放大上涨，在房价下跌趋势形成后放大下跌的能量。目前来看，在中国的房地产需求中，投资性和投机性住房需求越来越少，因为资产配置而推动房价上涨的力量也在衰减。
值得警惕的是，中国居民房地产配置在家庭财富总量中的占比高达 70% 以上，如果这个配置比例有所下调，那所带来的冲击也是十分巨大的。
房地产供给因素
曾经支持中国房价上涨的五大类因素，目前都已在弱化甚至逆转，2021 年中国商品房市场成交量明显萎缩，居民购房意愿明显降低。
好在中国的城镇化速度虽然在放缓，但依然有空间；中国居民收入增长速度仍然保持正增长；中国货币超发量 2013 年以来已经明显放缓，并且其中很大一部分被股市扩容吸纳，对房价的推动力有所弱化；中国居民的房地产配置比例已经是全球最高，未来有逐步下降的趋势。
在这样的背景下，中国的房价普涨阶段已经结束，未来必然走向分化。
02
中国城市房价走向分化
对于居住在北京、上海、广州、深圳等中国一线城市的居民而言，那里是中国的经济、科技、金融、文化、贸易中心，通常还充当大都市圈核心城市的角色，在国际上则对标纽约、伦敦、香港这些大都市，其特殊吸引力很难被替代。
因此即便由于经济增速放缓、金融收缩或其他周期性因素造成房价阶段性下跌，长期来看也仍然能够涨回来，就像纽约、香港、伦敦历史上都经历过若干次房地产市场泡沫破裂，但是如今房价仍然高高在上一样。
因而，居住在一线城市，尤其是城市核心地段的居民，仍然可以继续持有房产，既能对抗通胀，也能抵御经济衰退。
对于那些居住在成都、重庆、西安、合肥、武汉等大城市圈中心、区域经济文化中心的居民而言，由于相对于周边中小城市和县城，它们具有明显的人才优势、产业聚集优势、商业和服务业发达、文化娱乐生活丰富，因而未来很可能继续吸引人口流入，房价相对稳定。
那些位于超大城市、大城市圈外围的卫星城市、三四线城市，将因核心城市强烈的“虹吸效应”而进一步失去吸引力，比如，在西安、成都、武汉、杭州、北京、合肥周边的那些三四线城市、县城小镇，人口将继续减少，房价下跌趋势一旦开始，便难以回升，持有这些城市房产的家庭，不但不能保值，反而可能折损。
最近几年北京周边的廊坊、燕郊、张家口等城市的房地产价格已经开始明显下跌；西安市的人口十年增加 400 多万人，结果造成周边的咸阳、渭南、宝鸡、铜川、商洛的人口持续流出和房价下跌；
在湖南，长沙人口比十年前净增 300 万人，同期衡阳、邵阳、常德、岳阳等城市人口都呈现净流出走势；
在湖北，武汉市吸引了来自宜昌、黄石、十堰、黄冈、襄阳、孝感等城市的人才，尤其是年轻人。这些被虹吸效应影响的城市居民，其持有的房产难以对抗通胀，一旦经济衰退来临，恐怕还会加速下跌。
正在到来的中国房价大分化，最值得关注的是那些产业结构老化、营商环境差、社会治安差、思维观念陈旧的城市，这些城市就像美国底特律、匹兹堡、代顿等东北部五大湖区，虽然曾经是美国经济的中心和工业的心脏，但在钢铁、玻璃、化工、铁路等产业的没落中成为“铁锈带”（Rust-Belt），其房地产的价格下跌就像其产业衰落和人口流出一样，难以逆转。
表 6-1 显示的几个人口持续净流出地区，比较典型是黑龙江、吉林、辽宁。以鹤岗市为例，从 2010 年到 2020 年的 10 年间，鹤岗市区人口减少了 17.12%，曾有新闻报道说，2019 年在鹤岗市可以用几万元买到一套住房，便是这类城市的写照。东北地区产业老化和资源枯竭型城市发生的情况，在西北的资源枯竭型城市也同样发生着。
居住在上述地区的居民，要战胜通胀与经济衰退风险，显然不能靠继续持有房产，而是必须找到更能保值增值的投资对象。
如同在全球范围内，既能够聚集产业、人才，同时自然环境和人文环境又最具吸引力的莫过于旧金山湾区、纽约湾区、东京湾区等几个著名的湾区，在中国，能够持续吸引人口流入，自然环境、人文环境最具吸引力的莫过于珠江三角洲的粤港澳大湾区和长江三角洲的杭州湾区。
从粤港澳大湾区来看，世界 500 强企业、高新技术产业、金融资本、对外贸易等高度聚焦，过去 10 年粤港澳大湾区九个内地城市人口净流入超过 2000 万人。
除了深圳、东莞、广州等城市，以珠海、中山为代表的珠江口西岸城市，近几年也已经形成新的区位优势、新要素比较优势、新的产业聚集优势，并拥有优美的自然环境和良好的社会文化环境，正在吸引越来越多的人才和产业流入。
大湾区珠江口西岸城市的房地产不但能够对抗通胀，即便是面临周期性的经济衰退，应该也能保值增值。
与粤港澳大湾区相比，长三角地区的上海、南京、杭州、苏州、合肥，乃至无锡、南通等城市，多数 GDP 超万亿元，科技文化领先、产业集群效应明显，能够吸纳国际优秀人才，未来仍是人口净流入地区。长江三角洲城市的房地产，长期来看仍然具有抵御通胀和经济周期的保值增值潜力。
海南岛被人们类比为“中国的夏威夷”，虽然很多中国居民想通过投资海南岛的房地产来获取收益，但是很显然，度假旅游地与产业高地是两类性质完全不同的区域。
尽管海南现被赋予了试行自由贸易试验区和自由贸易港的新开放职责，但毕竟离金融、科技和贸易中心有较大距离。
海南全省 GDP 仅相当于中国三线城市，大体与浙江嘉兴市相当，持有海南省的房产虽然方便度假，但无论从经济发展前景，还是海南省相关房地产政策分析，海南省的房地产可能并不是投资的好选择。
房价虽然会是城市生活成本的重要指标，但房价变化往往也是一个城市经济发展水平的客观反映。一个城市的房价高低，反映的绝不是住房的建筑质量和建筑成本，而质量是居民收入水平、交通和居住环境、文化环境、就业机会、未来潜力等多方面的综合反映。
房价走势可以作为一个城市发展前景的重要标志之一。
产业分化、区域分化、增长失衡，
决策观念如何转变？
经济下行，稳投资还是促消费？
成本升高、通胀再临，如何避免财富缩水？
新基建、元宇宙，对未来影响几何？
本文摘编自《深度转型》，本书从中国经济增速下行与美国高通胀所代表的东西方经济严重分化开始，深刻剖析了需求收缩、供给冲击、预期转弱如何放大中国经济增速下行压力，以及全球通胀与衰退、经济“头部化”、增长不平衡等现象对中国经济和企业的冲击，进而提出了中国决策观念转型、政策机制转型、改革逻辑转型、经济结构转型的新方向。
《深度转型：大分化时代中国怎么办》
经济学家滕泰
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