墨尔本房价涨跌幅排行榜出炉！多地区下跌严重，两大华人区上榜
//前言//
墨尔本 房产市场最近有些波动，
澳央行加息的消息，
让墨尔本部分地区 房价 有所下降，
特别是这些地区！
墨尔本这些地区房价下降，包括 华人区
随着澳央行可能加息的消息，房产市场开始波动，部分地区房价下跌，墨尔本也是如此。
目前墨尔本的房产行情有些波动，远郊的房价因为需求量极大，仍然处于上涨状态，但是靠近市区的地区，房价已经开始下跌！
看一下墨尔本房价下跌的地区，根据Domain的最新房价报告显示，墨尔本房价最高的地区Toorak，独立屋的 中位数 价格下跌了20.7%，这个跌幅非常明显，目前这里的独立屋中位数价格为440万澳元。
同样，另一个富人区Armadale房价也开始下降，但下降幅度不多，目前的房产中位数价格为249.2万澳元。
独立屋价格都开始下跌就更不要说公寓了，目前墨尔本的公寓价格平均下跌了2.2%，特别是那些靠近大学的区域。
自2021年3月至今年3月的一整年时间里，墨尔本内城区、Toorak、华人区BoxHill和Doncaster的公寓价格都有明显下降。
其中Box Hill的公寓价格下跌了13.2%，中位数价格为495000澳元。
另一个华人大量居住的地区Doncaster公寓楼价格下跌了7.8%，中位数价格为530000澳元。
墨尔本内城区房价的下跌，使得墨尔本3月份的整体房价中位数下降了0.7%，数值为1092144澳元，这是自2020年初以来的首次下跌。
Domain的研究和经济主管Nicola Powell博士说，数据显示，房价开始下滑最开始出现在内城区。特别是高端房产市场已经有了下滑趋势。
但是他强调，仍有部分地区房价仍在迅猛上涨！
墨尔本这些地区房价猛涨，涨幅超过了30%
Nicola Powell墨尔本部分远郊地区房价仍然处于快速上涨阶段，主要原因在于高需求量。
比如说Mornington半岛的Frankston South地区，房价已经上涨了30.7%，中位数价格为117.5万澳元。
Narre Warren North等郊区的房价仍在上涨，自2021年的3月至今这一地区的房价上涨了30.9%，独立屋中位价达到160万澳元。
当然也有一些例外，比如说Fitzroy North和Sandringham，这些地区房价上涨是因为本身房价并不算高。
经济学家们现在预测，墨尔本的房价下跌可能类似于2017年至2019年年中的低迷期，当时收紧的贷款监管导致墨尔本房价从峰值跌至低谷，下跌了10%。
然而，与那次衰退不同的是，如今不断上涨的生活成本和紧张的劳动力市场将影响房价。
AMP Capital预计，这一次房价将从峰值下跌10%至15%，而澳洲联邦银行则认为房价将下跌8%。
Westpac的预测是墨尔本房价将下跌14%。
总体而言，专家认为墨尔本的房价最终会回归到2021年年初的水平。
最后，
澳央行加息以后房价势必受到影响，现在只是消息传出已经让市场波动。
至于公寓的价格，因为大量临时签证持有者特别是留学生没有回归，本就处于下跌趋势。
而华人区Box Hill和Doncaster的下跌幅度更加明显！
澳洲房价会跌回疫情前水平？
前言
澳洲 上调的利率与 房价
澳洲房产背后的动力
结语
前言
6月30日，2021-22财年最后一天，澳洲四大银行之一的澳洲国民银行（NAB）修正了最新房价预测，随着利率上升速度比预期更快、难度更大，预计到明年年底， 悉尼 和 墨尔本 的房价可能下跌 20% 或更多。
根据 NAB 第二季度住宅物业调查的预测，在 2021 年飙升 25.3% 之后，悉尼房价预计今年将下降 8.8%，2023 年下降 13.4%。
NAB 预计墨尔本的房价明年将下跌 14.1%，而布里斯班和阿德莱德在今年实现稳健上涨后，将大幅下跌――分别下跌 16.3% 和 16.3%。
最近这种新闻屡见不鲜。
各大房产版面充斥着对迫在眉睫的房地产市场调整的预测，对价格可能下跌多远的预测差异很大。
不可否认，利率上升、消费者信心下降和生活成本上升都正在影响着房价走势。
当然，还有大环境也非常重要。
因此，不只有NAB持悲观预测，澳新银行（ANZ）和联邦银行（CBA）均预计从现在到 2023 年底房价将下降 15%，西太平洋银行（WBC）预计将下降 14%。
这与2021年底的情况截然相反，当时的市场非常疯狂，房源数量很少，大量买家开始抢夺。
快速变化的环境让人感觉压抑。
事实上，澳洲房地产市场并非像看起来那么可怕。
澳洲上涨的利率与房价
5 月份的房价指数显示，自疫情开始以来，全澳增长首次出现下滑，其中悉尼和墨尔本领跌。
全澳各地的增长正在放缓，布里斯班和阿德莱德等一些市场表现强劲。
在截至 5 月底的一年中，全澳房价格还是上涨了 14%，自 2020 年 3 月以来上涨了 35%。
相比之下，5月份全澳房价下跌0.11%，悉尼下跌0.29%，墨尔本下跌0.27%。
所以，即使房价在未来 18 个月内像主要银行预测的那样急剧下跌，这些也不及过去2年涨幅的一半。
从长远来看，房价必须下跌 26% 才能回到 2020 年 3 月的水平。
很多人最关心的是利率不断上升会对澳洲家庭造成巨大影响。
澳洲利率会上升多高？
澳洲央行行长洛威（ Philip Lowe）表示，预计今年的通胀率约为 7%，并誓言“采取必要措施”将其恢复在 2% 至 3% 的范围内。
这意味着更多的加息。
现在经济学家普遍预计，现金利率将达到 2.5% 的峰值。
而金融市场预期今年的现金利率将达到 3%，并在 2023 年滑向 4%。
但是，澳洲银行业现在对于新借款人已经开始进行财务压力测试了，在测试评估中将利率提高了2个甚至3个百分点。
结果发现，大多数借款人仍可以提前还款，意味着大多数抵押贷款持有人无需担心利率上涨。
大多数主要银行似乎也将两年内的最高利率定价在 5% 至 6% 左右，与历史平均水平相比仍然相对较低。
对于许多澳洲家庭来说，生活成本上升是一个更大的问题，通胀现在远高于央行的 2% 至 3% 的目标区间。
然而， 澳大利亚 央行也表示，预计高通胀将是暂时的情况，而不是永久性的。
所以，加息不可能永无止境加下去，那样势必会造成澳洲经济崩溃。
房价也是一样，不会长期下跌。
澳洲房产背后的动力
许多因素综合在一起，促成了澳洲部分地区房地产需求持续高涨的可能性。
房地产市场虽然不会像近年来那样强劲，但这意味着在许多地区不太可能出现大量潜在购买者。
海外移民将创造更多需求
一方面，海外移民在疫情期间随着边境关闭而停止，预计将很快恢复。
这些新移民中的许多人倾向于在市中心地区定居，特别是在悉尼和墨尔本等主要城市，而且他们通常首先租房。
在大多数城市，出租物业已经严重短缺，尤其是在需求飙升且住房供应非常低的内城郊区。
这将有助于投资者活动的持续增加，再加上移民，可能会在今年剩余时间里使主要城市受益。
在房价增长放缓、买家竞争减弱、租金迅速上涨的背景下，澳洲许多地区的投资者活动开始强劲。
现在投资者更多看的是负担能力，比如在阿德莱德北部郊区，可以购买 30 万澳元的独立屋；在南郊， 40 万澳元以下也可以淘到不错的物业。
州际移民
在特定市场中，持续的州际移民也推动了买家需求的增长，昆士兰州东南部等热点地区有大量新移民。
阿德莱德也出现了强劲的州际移民，除此之外，澳洲其他地方投资者的州际移民也在不断增加。
新冠疫情改变了工作的模式。
在全球范围内，疫情让许多企业都开始重新考虑工作与员工的关系，以及生活的“优先级”，而远程上班的流行即是一个很好的例子。
英国已经开始试点4天工作制。
8月份开始，澳洲部分公司也将开始试点该制度。
未来在家工作势必将继续为澳洲城郊地区创造更多住房需求。
新房供应可能会持续受限
随着买家需求达到顶峰，到 2021
年底，REA上的新房源数量飙升至新的纪录水平。
在主要首府城市的房源低于五年平均水平的情况下，新上市房源下降都意味着整体供应减少。
与此同时，建筑审批正在减少，并且随着材料和建筑成本上升，一些在建的住宅可能无法及时完工。
未来几年，市场上新房供应或将有限。
市场冷却对一些人来说是个好消息
对于可能在火热市场中难以竞争的潜在买家，例如首次购房者、首次置业者或预算较少的人，会乐意看到房价下跌。
竞争更少，交易的紧迫感更低，选择更多，获得有利交易的机会更大。
当然，现在是否是购买的好时机，还要看准买家自己的情况。
如果你在新冠疫情期间存了很多钱，并且有信心即使利率攀升，也可以完全还得起贷款的话，现在是非常好的时候买入。
政府补贴措施助力购房者
5月份的政府换届带来了一些新的住房政策，这将使一些澳大利亚人更容易购买他们的第一套住房。
澳大利亚总理阿尔巴尼斯（Anthony Albanese）在竞选时做出重要承诺是“帮助买房”(Help To Buy)，将允许每年 10,000 名参与者以低至 2% 的首付购买房屋。
以及新政府将扩大现有的住房保障计划，为城郊地区首次购房者增加 10,000 个名额。
从现金补助到共享股权计划，全澳其他州和地区都存在对购房者的援助，无论是首次购房者还是其他有需要的群体（如关键工人）。
志在帮助这些人买到房子。
结语
所以，从澳洲大环境来看，利率上涨是因为通胀的原因。
通胀只是暂时性的，不会永久高企。
大多数主要银行似乎也将两年内的最高利率定价在 5% 至 6% 左右，与历史平均水平相比仍然相对较低。
澳洲人的还款压力虽然上升，但是还没有到完全不可负担的地步。
相反，澳洲住房需求依然存在，各种因素将会成为澳洲房市的推动力，在度过调整期后促使房价再次上涨。
等待房市崩盘，可以抄底入市的人或许会失望了。
01
07-2022
30
06-2022
29
06-2022
澳大利亚房价分析
澳大利亚总体房价上升。悉尼和墨尔本的房价上涨缓慢。布里斯班成为澳大利亚新的黑马。
澳大利亚房地产
与去年不同，今后住房市场的增长将更加分散。
疫情迫使所有澳大利亚人重新评估我们的生活方式。
办公室关闭，封锁持续，未来人们可能比以往任何时候都更多在家工作。
如果说保持社交距离和疫情环境教会了我们什么，那就是我们所居住的社区的重要性。
如果走出家门，只要几步路就能到购物商场，或者附近有你最喜欢的咖啡店，各类设施，或者有海滩公园，那么隔离的日子可能比周边什么都没有的小区好过很多。
这就是为什么选择合适的地段对房地产投资者来说很重要?
简而言之，这一切都与资本增长有关，我们都知道投资的成功与否关键在于资本增长，或者是你房价的增长。
当然，总有机会通过翻新旧屋或在好的时机购买房屋来增长财富。但是，如果你的房子位置不好，那么房价很难有长期的增长，因为你不能改变它的位置。这一点很关键，因为我们知道，一个楼盘80%的表现取决于它的位置和邻近地区。
事实上，在过去的十年里，一些地方的表现甚至比其他地方高出50%至100%。
在未来，由于目前的环境，人们可能会更加重视社区、内环和中环郊区，更富裕的居住者和租户将居住在那里。这些拥有便利设施的“宜居”社区的资本增长将优于其他地区。
我们如何确定这些地点?
是什么让一些地方比其他地方更受欢迎?
很大程度上与人口布局有关――正在高档化的地区，以及更具生活气息的地区和有抱负的富人想要居住的目的地地区，将会有更好的表现。
因此，生活方式和目的地郊区，步行或开车20分钟之内有广泛的设施，可能在未来表现更好。
与此同时，许多郊区将经历中产阶级化――这些郊区的收入将会增加，从而提高人们的购房能力，并支付更高的价格。
一般来说，一个好的社区是由物理位置、郊区特征以及它与便利设施(如购物街、公园、咖啡店、教育，甚至一些工作)的近距离决定的。
显然，在我们这个新的疫情时代中，人们希望他们需要的一切都能在20分钟内到达，无论是乘坐公共交通、骑自行车还是步行。在城市规划中，这个概念被称为“20分钟社区”。
澳大利亚首都城市的许多近郊和部分中郊已经达到了20分钟的距离，但很少有远郊达到了，因为那里的开发密度较低，社区的多样性较低，公共交通也较少。
供给和需求
房地产价格上涨是两个基本经济概念的结果:“供给与需求”和“通胀”。然而，需求的背后还要关注人们的负担能力。
在自由市场经济中，当供给高而需求低时，任何商品的价格都会下降。
换句话说，当某物的数量超过足够数量时，就被称为“买方市场”，因为卖方必须竞争，通常是通过降低价格来吸引买家。
相反，当供应低而需求高时，价格往往会上涨，因为买家为了争夺有限的供应而抬高价格。这被称为“卖方市场”。
1.关于供应….澳大利亚不再在最理想的地区建造更多的房地产。
2.在需求方面，澳大利亚有一个商业计划，在未来30年将人口增加到4000万。
在过去的几十年里，持续强劲的人口增长一直是支撑澳大利亚房地产市场的主要动力。
澳大利亚的人口每年增长约36万人，这意味着我们每年需要建造大约170至18万套新房来容纳所有的新家庭。
由于我们60%的增长依赖于移民，短期内人口增长将会下降，但一旦海外移民被允许来到我们的海岸，人口增长应该会再次增加。
然而，越来越多的外籍人士回到澳大利亚。
与此同时，在我们的首都城市，待售房产的数量正在下降，造成了供需失衡
3-5月的挂牌中位数
挂牌时间中位数
负担能力呢?
去年，澳大利亚大部分地区的房价上涨了20%以上，人们的负担能力开始下降，尤其是在社会经济水平较低的地区。
但澳大利亚的房产从来都不便宜――如果你想住在世界级大城市的好地段，它们从来都不便宜。现在，由于高房价和不断上涨的影响，首次购房者开始感到压力。
不过，根据“我的住房市场第一购房者住房贷款负担能力指数”(My Housing Market First Home Buyer Home Loan Affordability Index)第二季度的最新结果显示，全国住房负担能力略有改善。
该指数值越高，首次置业者的住房贷款偿还能力越低。
全国首次购房者住房贷款负担能力指数(Home Loan Affordability Index)较2月份季度微跌0.2%，但仍比2021年2月份季度的记录高出10.0%。
澳大利亚房价预测
从中期来看，房地产价值将与经济对收入、就业、借贷能力和信贷供应的影响程度挂钩。
不过，我认为房地产市场的中长期将表现较好。
让我们来看看其中的几个……
人口增长
正如我所说的，短期内人口增长将会下降，但现在大门已经打开，20多万海外移民将被允许来到我们的海岸，人口增长应该会再次增加。
当然，未来澳大利亚可能会被视为世界上的安全港之一。
人口变化
住房供应下降
澳大利亚许多地区住房供应过剩的情况现在正在减少，很少有新的大型项目在开发阶段。
考虑到建设新的房地产或大型公寓园区需要多长时间，在未来一两年，我们的首都城市将面临地理位置优越的房地产供应不足的问题。
利率很低
当前的低利率环境使人们更容易拥有住房，无论是对自住者还是投资者。
事实上，对于投资者来说，拥有一处房产的“净支出”――即自掏腰包的支出――是几十年来最低的，考虑到今天的融资成本有多低。
小户型正在成为常态
当然，许多人生活在一个多代同堂的家庭中，但很快千禧一代将占据房地产市场的三分之一，他们的家庭通常会更小。
更多的一人家庭和两人家庭意味着，我们将需要更多的住房，以满足同样数量的人。
租户更多
不久，我们40%的人口将是租房者，部分原因是负担能力问题，但也因为生活方式的选择。
政府没有为这些人提供住宿。
1.投资者正疯狂地重返市场。
2.经济基本面强劲
3.澳大利亚的银行体系是强大、稳定和健全的。
尽管一些购房者贷款比较多，但我们不应该真正担心，因为一般来说，大部分债务是有能力负担的。目前有很低的抵押贷款违约率。
悉尼房价预测
悉尼住房市场状况继续缓解，房价较上一季度仅上涨0.3%。而1年前，悉尼的房价以9.3%的速度上涨。
疲软的环境也可以从交易活动的减少中看到，我们估计房屋销售与去年3月季度相比下降了近40%，尽管最新一波疫情和天气相关事件可能对房地产市场活动造成了一些干扰。
随着需求放缓，待售房屋数量呈上升趋势，新上市房屋数量也高于平均水平。
截至3月底，待售房屋数量比上年同期增加了7.5%，让购房者在做决定时有了更多选择，紧迫感也减轻了。
然而，越来越多进入悉尼市场的投资者现在意识到，虽然没有什么便宜货可找，但在未来12个月的时间里，他们今天购买的房产将会是相对便宜的。
2022年3月悉尼住房市场
墨尔本房价预测
墨尔本房价下跌0.1%，标志着房价连续第四个月持平或下跌。
经济形势恶化之际，3月份公布的库存水平比过去五年平均水平高出8%，而预计的销售活动则比五年平均水平低9%左右。与去年相比，房屋销售时间延长了一周左右，卖家折扣率略有回升.
在Metropole，我们发现战略投资者和购房者仍在积极寻求升级型住房。
虽然墨尔本的整体房地产价值可能在2022年再次强劲增长，但像我们所有的首都城市一样，墨尔本不同地区的房地产市场也各不相同。
布里斯班房价预测
布里斯班仍然是澳大利亚房地产市场最强劲的首都城市，过去一个月的房价上涨了2%，比去年上涨了近30%。
在过去的一个月里，房价上涨了2%――以美元计算，布里斯班3月份的房价中值增加了近1.5万美元。尽管澳大利亚其他地区的增长正在放缓，但布里斯班的房地产市场今年继续表现强劲。
当然，它最近遭受了毁灭性的洪水，但历史表明，布里斯班房地产市场的恢复能力很快。洪水似乎对白热化的布里斯班房地产市场起到了熔断作用，但我们在布里斯班大都会的实地经验是，市场仍在强劲发展。
布里斯班没有足够多的新房产进入市场出售，无法满足许多想在布里斯班买房的购房者和投资者。布里斯班的库存水平仍然非常紧张，总库存水平比前五年的平均水平低42%。与此同时，据估计，今年第三季度的房屋销量比五年平均水平高出38%。
在过去的12个月里，布里斯班的每个次区域的房价都上涨了20%以上，然而，昆士兰州东南部的沿海市场的房价增长引领了全州的增长，阳光海岸的房价全年上涨了32%，黄金海岸的房价上涨了30%。
布里斯班房地产市场的长期前景也很乐观，州际移民、当地庞大的基础设施预算以及布里斯班宣布将举办2032年奥运会，推动了强劲的人口增长趋势。
同样，黄金海岸和阳光海岸的热门地区需求强劲，因为人们可以更灵活地在家工作。
与此同时，房地产投资者的活动一直很活跃，尤其是在房屋方面，不仅来自当地人，也来自州际投资者，他们认为布里斯班的房地产价格将强劲上涨，且租金回报较高。
独栋别墅仍然是潜在购房者的首选，封锁后需求上升，与去年相比也是显著上升。然而，公寓需求一直在下滑，总的来说，昆士兰的公寓比别墅的投资风险更高，特别是由于公寓的大量供应不适合家庭或自住业主。
总之，布里斯班可能是未来几年表现最好的房地产市场之一。
优资海外买房 | 你的贴心管家
墨尔本房价再创新高！2021年第四季度日涨$660！
墨尔本房价再创新高！
2021年第四季度日涨$660
房地产网站Domain最新的房价报告显示，墨尔本的房屋中位价再创新高，在2021年的最后3个月飙升至$110.1612万。
墨尔本的房屋中位价在2021年的最后一个季度上涨5.8%，也就是约660澳元/天，增长了$6.0749万。
Domain的研究和经济主管Nicola Powell表示，房屋中位价录得了所有季度中最高的上涨，使得房屋和公寓之间的差距达到了有史以来的最大水平。
房价上涨的同时，公寓价格也上涨了3.9%，中位价达到了$59.3387万。
在墨尔本买一套房和公寓价格相差了$50多万。
墨尔本全市的房屋和公寓价格都在上涨，海滨区域领涨。2021年第四季度Mornington Peninsula的房价飙涨11.2%，中位价达到了$99.5万，公寓上涨了9.9%，达到了$63.2万。
墨尔本东南部地区，包括Glen Waverley和Clyde North和Cranbourne North等首次置业热门区紧随其后，房价上涨9.4%至$78.8万，公寓上涨9%至$57万。
墨尔本各区域房屋和公寓的表现
房产中介对房价的上涨并不意外。
Cheltenham区的房产经纪Trevor Bowen称，买房需求旺盛，很多房产在拍卖举行前就已经售出，而营销时间也从4周缩短到了2、3周。
尽管墨尔本在2021年的最后一个季度表现强劲，但其年度涨幅明显低于除珀斯外的其他州府城市。
西太平洋银行高级经济学家Matthew Hassan说，疫情的影响，包括封锁和缺乏新移民，对墨尔本市场产生了很大影响。
Hassan说，虽然价格增长强劲，但买家和卖家不应该认为这种情况会继续。他说，据预测，8月可能加息，如果确实如此，2022年年底房价将出现缓和，甚至下降。
央行再加息，清盘率低迷，悉尼墨尔本房价真的要跌20%？
上个周末，全澳的拍卖清盘率降至两年多来的最低水平。在悉尼，挂牌拍卖的房屋中只有不到一半成功出售。在度过2020年疫情爆发初期的低潮以后，悉尼清盘率首次跌破了50%。
不仅是悉尼，全澳首府城市的平均拍卖清盘率降至53.2%，为2020年4月以来的最低水平。同时，被拍卖的房屋数量也下降了五分之一，全国范围内，有超过300套房屋退出拍卖。
这显然是个明显的信号：房价将进一步下跌。
现在还没有明确的证据证明，澳大利亚房地产市场要出现有史以来最大的大跌幅。但是很多机构都认为存在这一可能性。
澳大利亚国民银行（NAB）的最新预测显示，到明年年底，悉尼和墨尔本的房价将下跌20%或更多。如果预测准确，悉尼一些房屋的价格可能会比疫情前更低。
本周二（7月5日）澳联储继续加息0.5个百分点，将官方利率上调至1.35%，显然给房贷借款人带来了更大压力。
拍卖清盘率的降低，并表现可能进一步下降的趋势，反映出抵押贷款利率的上升已经开始明显影响购房负担能力。大量房屋退出拍卖，更是显示出，买家信心也越发疲弱。
房价下跌幅度加快，范围更广泛
根据CoreLogic的房价指数，今年6月份，澳大利亚五大首府城市的住宅价值下跌逾0.8%，较5月份0.4%的跌幅加快。
悉尼的房价跌幅最大，6月份悉尼房价大幅下跌1.5%（5月份跌幅为1.0%），墨尔本房价则下跌1.0%（5月份跌幅为0.7%）。
因此，澳大利亚两个最大城市的房价正以年化两位数下跌。
自今年早些时候达到峰值以来，悉尼的房价现已下跌了3.1%，而墨尔本的房价则下跌了1.9%。
另外，房价的回调正逐渐蔓延至布里斯班和珀斯。布里斯班的房价似乎也出现了下跌，珀斯的房价则再现横盘走势。只有阿德莱德房价仍呈现较为强势的状态。
CoreLogic研究主管Tim Lawless则表示，“考虑到通胀可能会在一段时间内顽固地维持在高位，利率料将大幅上升，房价下跌的速度可能会继续加快，并且波及范围变得更加广泛。”
贷款利率要涨到何时？
显然，利率现在是影响房价最主要的“那只手”。
贷款利率到底要涨到何时？持续下跌的房价趋势究竟何时才能企稳呢？根据澳联储的预期，澳洲通胀率在年内有可能到达7%。金融市场预计，到今年年底，现金利率将涨至3%，2023年5月将达到3.5%的峰值。就连澳大利亚国库部长Jim Chalmers也表示，“强烈预期”今年全年还将有更多加息。
澳联储行长菲尔?6?1罗伊（Phil Lowe）在最近一次讲话中表示：“我们加息的速度有多快，加息的幅度有多大，将取决于新出炉的数据以及对通胀和劳动力市场前景的评估。”
罗伊强调，澳联储“将密切关注全球经济的发展、劳动力成本的演变以及家庭支出对加息的反应”。
去年10月，悉尼的投资机构Coolabah曾预测，如果澳联储加息100个基点，全国房价将创纪录地下跌15%至25%。
事实证明，澳联储在5月份启动了本轮第一次加息。澳大利亚房市从高峰到低谷的周期通常需要一到两年，不过这在很大程度上取决于澳联储在完成货币政策收紧程序后，是否会重新开始降息。
另外，对澳联储而言，房价下跌是一个重要的观测指标。该行曾表示将“像鹰一样”密切关注住房市场状况及其对家庭支出的影响。如果房价下跌过于猛烈，澳联储也有可能会因为压力调整宏观货币政策。
哪里才是周期的底部？
目前，市场预期澳联储8月仍可能继续加息。虽然房价的最终跌幅现在难以判断，但下跌趋势恐怕难以改变。
在悉尼，市场的转变尤为显著，很多地区现在卖家多于买家，往往几个卖家竞争1个买家。
瑞银就预计，未来几个月，澳洲住房贷款量可能会下降达40%。并和国民银行一样，预测到明年年底，悉尼、墨尔本的房价可能将下跌15%至20%。
但是，这并不意味着悉尼、墨尔本所有的房产价格都可能下跌到这样的程度。
一个城市当中，不同区域房产价格走势有较大差别，一直是澳大利亚房地产重要的特征。
如果仔细看数据会发现，悉尼东区有些区域（suburbs）的房价在2021年6月就到达了峰值，甚至出现连续三个季度的下跌。但一些“低端市场”，如悉尼的西南地区不少区域的房价仍在上行。
希望寻找周期的底部，则需要观察一些价格较高的地区。通常情况下，一旦房地产市场进入复苏阶段，高端市场的复苏能力往往快于低端市场。
而现在，显然没有到那个时候。
不过，从悉尼市场周期持续的时间看，与上涨周期相比，房价下跌周期持续的时间往往不到前者的一半。
在疫情前的周期中，2015年到2017年的上涨周期持续了近40个月，随后的2017年底到2019年初的下跌周期则仅约为21个月。
除了历史数据以外，宏观经济层面对于房地产也并非全是“打压”。
需求端，随着澳洲开放国境，人员流动恢复正常，移民的刚性需求将为住宅市场提供保底支持；供给端，统计局的数据显示，由于能源、原材料涨价、人力成本上升，以及供应链等问题，新建住宅的申请数量在不断下降，未来住房的供给并不十分宽裕。
另外，本轮加息的最终目的是控制通胀。近期大宗商品价格回调，全球航运逐渐恢复，如果通胀能逐渐企稳甚至下跌，那么央行的加息自然不会继续猛烈。
目前受加息和房价下跌影响较大的还是投资房。因此，有房产投资意向的投资人仍应该持续观望，不用急于抄底，而由于官方利息仍然低于通胀的速度，闲置的资金存银行在目前也不是最优解，投资人可以选择投资一些流动性好、风险相对较低的稳健收益基金产品，这样既能跑赢通胀，又能灵活处置。
（欢迎订阅澳财网财富号，我们将不断为您提供优质的全球宏观经济分析和澳洲财经资讯）
